Hofheim am Taunus, 18. April 2017 – Pauschalurteile sind selten zutreffend, denn sie blenden eine Reihe von spezifischen Informationen aus, die zur genauen Analyse und Differenzierung zwingend notwendig sind. Das gilt auch für die Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes, der sich laut manchem Beobachter in einer Preisblase befinden soll. Preisblasen entstehen immer durch übermäßige Kreditvergabe in einem Markt. Sie führen dazu, dass die Angebotskapazitäten die Nachfrage deutlich übersteigen. Das Platzen der Blase wird dann regelmäßig durch Kreditverknappung oder Realisierung des Angebotsüberhangs ausgelöst. „Keines dieser Kriterien ist derzeit erfüllt oder zukünftig absehbar und die Tatsache gestiegener Verkehrswerte in den zurückliegenden Jahren ist noch lange keine Rechtfertigung für die Existenz einer Preisblase!“, meint Jörg Haldorn, Certified Financial Planner und Geschäftsführer der zaldor GmbH.

Abgesehen davon, dass es den homogenen Wohnimmobilienmarkt eigentlich nicht gibt, sondern vielmehr zahlreiche segmentierte lokale Märkte, verlangt eine konkrete Antwort auf die Frage nach einer allgemeinen Immobilienblase den Fokus auf das Aggregat des deutschen Wohnimmobilienmarkts. Wir nutzen den empirica-Blasenindex dazu, um auf dieser Ebene und auf breiter Datenbasis einen potentiellen Blasenstatus zu erkennen. Dieser Indikator zeigt derzeit lediglich einen Normalwert, also keine Preisblase.
Die städtischen Wachstumsregionen weichen laut empirica um +20 Prozent von diesem neutralen Normalwert ab. Sind sie deshalb in einer Preisblase? „Nein, sicher nicht!“, beurteilt Jörg Haldorn die Situation. „Wir können bei jeder der Top-Sieben-Städte einen nachhaltigen Überhang der Wohnnachfrage feststellen. Es bräuchte mehrere Tausend Wohnungen pro Stadt und Jahr mehr, um dem absehbaren Zuzug und der wachsenden Nachfrage in den nächsten 15 Jahren ausreichend gerecht zu werden. Doch die Kapazitäten am Bau sind bereits jetzt ausgeschöpft“.

Diese Situation wird weiter steigende Immobilienpreise begünstigen. Werden steigende Bauzinsen diesen Trend stoppen oder gar umkehren können? „Auch das erachte ich als eher unwahrscheinlich“, so Haldorn. „Die Notenbankpolitik wird, abgesehen von zwischenzeitlichen Ruhepausen, weiterhin sehr expansiv bleiben müssen, um das schwächliche Wirtschaftswachstum zu stützen und die hohen Staatsschuldenstände finanzierbar zu halten. Als Treiber deutlich höherer Bauzinsen kommt nur die Inflation in Frage. Doch bei gleichzeitig steigenden Zinsen und Inflationsraten bekommen stets die Finanzwerte, also Aktien und Anleihen, Probleme.“
Gerade Anleihen würden in diesem Szenario unter Druck geraten, da ihre nominalen Zahlungsströme deutlich geringere reale Erträge liefern. Die Immobilie schützt als Sachwert dagegen viel besser vor Inflation und die Portfolios der großen Kapitalsammelbecken werden sich daher verstärkt zur Immobilie hin orientieren, was die Immobilienpreise zumindest weiter stützen würde. Diese Zusammenhänge sind aus der historischen Betrachtung immer wieder deutlich erkennbar.

Zuletzt ist für das Urteil über eine Preisblase am Immobilienmarkt ein relativer Vergleich zu anderen Anlagen mit wichtigen Erkenntnissen verbunden. Dabei können wir mit Blick auf die Aktien-, als auch Anleihemärkte eine allgemeine Vermögenspreisinflation erkennen, die aus der global ausufernden Notenbankpolitik resultiert.
Während die Aktienmärkte nicht weit von ihren historischen Durchschnittspreisen (gemessen am KGV) entfernt sind, zeigen die Anleihen historische Höchstnotierungen bei negativen Marktrenditen.
Die 10jährige deutsche Staatsanleihe stiftet aktuell etwa +0,2 % Rendite p.a. Dagegen ist mit einer gut gelegenen innerstädtischen Wohnung in einer Metropolregion, wie Stuttgart oder Frankfurt, immer noch eine Nettomietrendite von +2,5 bis +3,5 Prozent zu erzielen. Mögliche Wertsteigerungen sind hierbei außer Acht gelassen und die laufenden Kosten sowie das Mietausfallrisiko sind kalkulatorisch zum Abzug gebracht.

Auch dieser Vergleich zeigt, dass die deutsche Wohnimmobilie zwar teurer geworden ist, aber weiterhin auf einer gesunden Bewertung steht.
Weder das Kreditangebot, mit einer Steigerungsrate von +1,2 Prozent p.a. seit der Jahrtausendwende, noch das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage und schon gar nicht der Vergleich zu anderen Anlagegattungen lassen auf eine spezifische Preisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt schließen. „Wahrscheinlich ist hingegen, dass die Immobilienpreise tendenziell weiter ansteigen werden. Eine signifikante Immobilienpreiskorrektur erscheint für die nächsten Jahre nur dann plausibel, wenn die Maßnahmen der Geldpolitik eine durch Überschuldung ausgelöste monetäre Deflation nicht aufhalten könnten. Doch angesichts der Motivlage und der letztlich uneingeschränkten Feuerkraft der Zentralbanken ist auch dieses Szenario weniger wahrscheinlich.“, so die Prognose Haldorns.
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Über die zaldor Gesellschaft für Finanzplanung mbH
Die zaldor GmbH wurde im Jahr 2003 mit der Zielsetzung gegründet, Menschen im Themenkomplex private Finanzen eine hoch individualisierte Beratung zukommen zu lassen. Auch Bankkunden, die als „Affluent“ oder „Wealthy“ Kunden (100.000 € bis 1.000.000 € Vermögen) kategorisiert werden und lediglich Zugang zu standardisierten Produktlösungen haben, werden als Zielkunden verstanden.
Bestandteile der Dienstleistung sind die Finanzierungsberatung, das Vorsorgemanagement, die Kapitalanlageberatung, das Immobilienmanagement, das Wertpapiergeschäft, das Financial Planning und weitergehende Betreuungsangebote vergleichbar dem Private Wealth Management. Die zaldor GmbH bietet damit sämtliche Tätigkeitsfelder des Private Banking und betreut heute zahlreiche leitende Angestellte, Freiberufler und Unternehmer, die eine anspruchsvolle und unabhängige Alternative zur Bankberatung vorziehen.
Mit dem Certified Financial Planner (CFP), als Mitglied im Financial Planning Standards Board Deutschland e.V. und Geprüfter privater Finanzplaner nach DIN ISO 22222 wird der weltweit höchste Qualifizierungsstandard in der Privatkundenberatung umgesetzt und die entsprechend elitären Gütesiegel geführt. Die zaldor GmbH verfolgt höchste Qualitätsansprüche an Beratung, Methodik, Service und Produktauswahl. Dank der uneingeschränkten Unabhängigkeit und Neutralität erhalten die Kunden Zugriff auf die leistungsstärksten Anbieter von Finanzprodukten und eigene Lösungsmodelle, z.B. im Wertpapierbereich.
Als CFP verfolgen wir das Ziel, unsere Kunden möglichst ganzheitlich und nachhaltig im Financial Planning-Mandat zu beraten, vergleichbar einer gewachsen Hausarztbeziehung. Wir bieten unsere Expertise jedoch auch für Einzelfalllösungen und Situationsanalysen an und wollen damit flexibel auf die Kundenbedürfnisse eingehen können. Wir verfolgen mit jedem Kunden eine möglichst langfristige Kundenbindung und bieten dafür nachhaltige Anlageergebnisse, verlässliche finanzielle Planungsgrundlagen, höchste Integrität und Vertraulichkeit.

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